Without data, you‘re just another person with an opinion‘, W. Edwards Deming. Citatet indkapsler pointen med artiklen her. Der er mange frit tilgængelige datakilder, du kan benytte i forbindelse med ejendomsinvestering. De kilder, vi bruger, er meget lavpraktiske – og det er formentlig en af grundende til, at det virker godt i dialogen med banken.
I dette indlæg vil vi gennemgå brugen af data fra:
- Boligportal.dk
- Google maps
Data fra Boligportal.dk
Vi investerer i ejendomme med et udviklingspotentiale. Det betyder, at vi søger ældre ejendomme, hvor det vil være muligt at genudleje lejlighederne til en højere leje, såfremt lejlighederne istandsættes og moderniseres.
Når vi ønsker at vise, at der er masser af potentiale og lejereserver i en ejendom – eller søger byggefinansiering til modernisering af en ejendom, viser vi, hvad vi mener lejemålene kan indbringe efter moderniseringen.
Hvis den lejlighed, vi vil modernisere, er 60 m2 med beliggenhed i Horsens, går vi ind på www.boligportal.dk, og laver en søgning på 2-værelses lejligheder i Horsens på mellem 50-70 m2. Det giver i skrivende stund et resultat på 54 boliger.
Vi åbner herefter et Excelark og skriver alle lejemålene på Boligportalen ind som vist her:
Ved at gøre dette udregner vi huslejen pr. m2 og kan derfor skabe et sammenligningsgrundlag.
Nederst skrives vores lejemål ind med den leje, vi forventer at opnå efter moderniseringen (se rød skrift).
I dette tilfælde ligger vores forventede leje på 1.000 kr. pr. m2 ret tæt på de andre lejligheder. Der er dog både dyrere og væsentligt billigere enheder, så der skal naturligvis tage højde for standen og faciliteterne i de andre lejemål. Dette giver et godt fingerpeg omkring, hvad der bør være realistisk, og det viser ligeledes banken, at du har forholdt dig til lejeniveauet i området.
Visualisering
Herefter indsætter vi alle lejemålene i et diagram. Det gøres i Excel ved, at vi markerer m2 og husleje / m2.
Herefter vælger vi “Indsæt punktdiagram”, under menupunktet ”Indsæt”.
Det kommer herefter til at se således ud.
Her har vi markeret vores lejemål i orange (se pilen).
På den måde kan vi nemt og overskueligt vise, hvordan vores lejemål placerer sig i forhold til resten af markedet.
Finish
Der er naturligvis en masse indstillinger, der kan laves for at gøre grafen mere ”lækker”, og i vores præsentationer ser den endelige graf ud som vist nedenfor – vi hjælper dig naturligvis meget gerne med at lave samme flotte resultat!
Hvorfor er dette kraftfuldt?
Diagrammet indgår i en samlet præsentation til banken. Vi kan vise banken, at vores lejemål vil være realistisk prissat ift. resten af markedet. Banken og realkreditinstituttet har ofte deres egen opfattelse af, hvad lejen maksimalt kan blive – men at du har sammenlignet dine lejemål med resten af markedet viser, at du har tænkt dig om.
Vi kan ligeledes assistere med at opsætte præsentationen og lave lejestatistik.
Udvidelse af analysen
Du kan tilføje flere elementer, eksempelvis kan du åbne annoncerne og notere, om lejligheden har opvaskemaskine, egen vaskemulighed, en altan eller andet du tænker er en konkurrenceparameter for dit lejemål. Det er naturligvis også relevant, om lejemålene er med fri markedsleje eller ej. Vi afholder os dog ofte fra at inkludere andre parametre i materialet til banken, da det hurtigt kan blive for kompliceret i diagrammet.
I stedet gør vi det, at hvis vi eksempelvis planlægger at installere en vaskesøjle i lejemålene efter en istandsættelse, vil vi ofte blot skrive: ”ud af de 54 lejemål der pt. er opslået på boligportalen, har kun 1 lejlighed egen vaskemulighed! Vi mener derfor, at vores lejemål efter istandsættelsen vil skille sig meget positivt ud fra mængden.”
Google maps
Det gælder om at fremhæve, at dit lejemåls beliggenhed er den helt rigtige. Vi viser eksempelvis her, hvordan vores ejendom i Vejle er placeret så centralt, som det næsten kan lade sig gøre. Det gør vi ved at bruge Google Maps til at finde nærliggende seværdigheder eller indkøbsmuligheder og måle afstanden dertil. Nedenfor er et eksempel fra vores ejendom i Vejle.
Det er ikke altid tilfældet, at den ejendom du ønsker finansieret, ligger centralt i en større by. Her gælder det naturligvis om at vise, hvor tæt ejendommen ligger på eksempelvis indkøbsmuligheder og offentlig transport, hovedveje eller motorveje.
Dette er ligeledes en god måde at teste din case, da du gerne nemt skal kunne placere flere af disse muligheder tæt på din ejendom. Med andre ord, hvis du hverken kan finde indkøbsmuligheder eller offentlig transport tæt på ejendommen, så bør du nok vurdere, om ejendommen er interessant.
Afrunding
At du bruger data aktivt i det materiale du fremsender til banken, viser flere ting:
- At du har tænkt grundigt over din case og rent faktisk brugt tid på at undersøge relevante aspekter
- At du baserer dine beslutninger på fakta frem for ren mavefornemmelse
Ikke mindst, så er ovenstående to øvelser med huslejen og beliggenheden en rigtig sund øvelse at lave på en ejendom du overvejer, da du på den måde selv får gennemtænkt
