skip to Main Content
gammel ejendom

Vurder mulighederne i nye områder og ejendomme

Vi investerer i ejendomme i jyske vækstbyer og har for nuværende ejendomme i Vejle og Aarhus. Da vi købte en ejendom i Vejle, havde vi intet lokalkendskab til byen eller lejemarkedet. For at få kendskab til markedet i ny by, bruger vi især 2 kilder:

  1. Boligportalen
  2. Resights

Det skal nævnes, at vi for nuværende kun fokuserer på ældre ejendomme fra før 1992.

BoligPortal søgeagent

Da vi havde kig på en ejendom i Vejle, oprettede vi en søgeagent på boligportal.dk. Det betyder, at vi får tilsendt alle nye lejemål, der slås op i Vejle. På den måde får vi leveret utroligt meget information om markedet i byen.

Du kan lave en specifik søgning på boligportal.dk og derefter aktivere en boligagent for søgningen, som vist på billedet nedenfor.

Bemærk at du skal oprette en bruger, og her kan det godt være relevant med en separat mail specifikt til formålet, da du vil få tilsendt alle nye lejemål.

Præcisering af søgningen

Den ejendom, som vi købte i Vejle, havde 3 stk. 2-værelses lejligheder omkring 60 m2, og vi lavede derfor en søgeagent på 2-værelses lejligheder på mellem 50-70 m2. Herved fik vi et indtryk af markedet og konkurrencen, og der kom mellem 0-3 nye annoncer på den søgning. Det vi kigger efter i andre annoncer er bl.a.:

  • Hvad er den typiske leje?
  • Hvordan er kvaliteten på lejemålene? (ser det slidt ud eller er standen i top)
  • Har lejemålet vaskesøjle, opvasker eller altan?
  • Hvor professionelle er opslagene? (er der billeder vedhæftet, og virker det professionelt med hensyn til lys og vinkel)

Vores observationer endte med, at lejemål annonceret i ældre ejendomme ofte kendetegnes ved:

  • At lejemålene ligger ret tæt i pris (med nogle få outliers)
  • At kvaliteten ofte er mindre god eller middel
  • At det er meget sjældent, at lejemålet har alt i hårde hvidevarer (opvasker, vaskesøjle osv.)
  • At opslagene ofte virker til at være lavet på kort tid, med ingen eller ringe billeder
  • At der sjældent er vedlagt plantegning

Et eksempel er annoncen nedenfor, hvor dette billede fra Google streetview er det eneste vedlagt annoncen.

annonce fra boligportal.dk

Konklusion

Alle de ovenstående punkter er derfor steder, hvor vi forholdsvis nemt kan skille os positivt ud fra mængden. Konkurrerer man med nybyggeri, er det dog noget sværere at skille sig ud, da det ofte er mere professionelle aktører, der ejer nye ejendomme. I artiklen “Hvordan bruger vi data i ejendomsinvestering?”, viser vi, hvordan vi kan notere lejemålene fra Boligportalen og samle det i en graf.

Resights

Medmindre du er skarp til at søge i offentlige registre, kan et værktøj som www.resights.dk være enormt kraftfuldt til at lave indledende undersøgelser på et område eller en ejendom.

Kort sagt samler Resights alle offentligt tilgængelige data om en ejendom, og du kan derfor hurtigt lave en overordnet undersøgelse.

Sammenligning til ejerlejlighedsmarkedet

Resights giver ligeledes mulighed for at trække alle salg i et givent område. Du kan derfor vælge at se, hvad eksempelvis ejerlejligheder i en bestemt bydel er solgt til det seneste år.

Når vi kigger på en ejendom, kigger vi altid på den gennemsnitlige m2-pris for ejerlejligheder i nærområdet. I Horsens er prisen omkring 16.000 kr. pr. m2 i maj 2022. Dette er et relevant sammenligningsgrundlag, da prisen på udlejningsejendomme til en vis grad følger prisen på private ejerlejligheder. M2-prisen på en udlejningsejendom kan derfor ikke være væsentligt over prisen på en ejerlejlighed – i så fald skal der være nogle ekstraordinære faktorer.

Omvendt kan m2-prisen også benyttes til at se, om en ejendom er billig, set i forhold ejerlejlighedsmarkedet i nærområdet.

Det skal bemærkes, at én bruger på Resights står til 13.990 kr., men det er muligt at få en prøveadgang for at se, hvordan det virker.

Byggesagsarkivet

Vi kigger altid i byggesagsarkivet, når vi har kig på en ny ejendom. Arkivet for de fleste byer kan findes her: https://www.weblager.dk/ eller https://public.filarkiv.dk/.

Her kan du se tidligere byggesager på ejendommen, og det er ofte også muligt at udlede, hvor gammelt tag og kloak er – vi kan ligeledes også se, hvis der har været ændringer i ejendommens BBR registrering. Tit er det en guldgrube af information om, hvad der er sket med ejendommen igennem tiden.

Hvis du overvejer at opdele en stor lejlighed i 2 enheder, kan du søge i byggesagsarkivet for information om, hvorvidt lejligheden muligvis er resultatet af en sammenlægning af 2 mindre lejligheder – hvilket der ofte var tale om før i tiden. Det kan have stor betydning, da nogle kommuner vil stille krav om etablering af en p-plads, hvis der laves en ny enhed – men det kan der muligvis fås dispensation for, hvis det tidligere har været 2 enheder.

Vi havde kig på en ejendom, hvor vi netop overvejede at opdele 1 stor lejlighed i 2 mindre enheder. Nedenstående brev fandt vi på byggesagsarkivet, hvorved vi kunne se, at 1. salen på ejendommen har været 2 separate enheder frem til november 1980.

Afrunding

Vi er meget digitaliserede i Danmark, og det gælder om at udnytte alle de offentligt tilgængeligt kilder, der findes – især hvis du ikke har lokalkendskab til det område, du overvejer at investere i.

Vi kommer senere hen med en artikel om, hvordan vi vurderer nye ejendomme i forhold til indtægter, driftsudgifter, tomgang og lignende faktorer. 

Dette indlæg er meget i tråd med indlægget “Sådan bruger vi data i dialogen med banken”, så hvis du ikke har læst det endnu, kan det anbefales.

Dette indlæg har 1 kommentarer

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

Back To Top